2025 전세사기 예방, 보증금 100% 지키기 (부동산 가기 전 필독)

인생의 첫 독립을 꿈꾸거나 더 나은 보금자리를 찾아 새로운 집으로 이사를 하려고 할 때 우리 마음속에는 내가 모은 소중한 전세보증금을 잃어버리면 어떻게 하지?라는 걱정과 불안감이 생겨납니다.

요즘 뉴스에서 끊임없이 보도되는 전세사기 사건들을 보면 나는 괜찮겠지 라는 안일한 생각이 얼마나 위험할 수 있는지 여실히 보여줍니다. 수년간 피와 땀으로 모은 돈이 순식간에 증발해 버리는 비극은 더 이상 남의 이야기가 아닙니다.

당신의 소중한 재산을 지키기 위해 계약 전부터 이사 후까지 모든 과정에서 무엇을 어떻게 확인해야 하는지 꼼꼼히 알려드리겠습니다.

 

 

[계약 전] 90%의 사기는 이 단계에서 막을 수 있습니다.

모든 승부는 계약서에 도장을 찍기 전에 결정됩니다. 아무리 마음에 드는 집이라도 다음 3가지 서류 확인을 건너뛰면 모든 것을 잃을 수 있습니다. 단돈 몇천 원과 30분의 시간으로 수억 원을 지킬 수 있습니다.

 

 

 

1. 등기부등본

공인중개사가 "등기부등본을 준비해 놨어요"라며 건네주는 서류는 절대로 그대로 믿어서는 안 됩니다. 위조 가능성을 단 1%라도 남겨두면 안 됩니다.

 

실행 방법: 계약 직전 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr/index.jsp)에 접속해 700원을 결제하고 직접 열람하세요.

 

2. 등기부등본 분석

수많은 글자 속에서 무엇을 봐야 할지 모르겠다면 다음 세 가지만 집중해서 확인하세요.

 

 

• 갑구에서 진짜 집주인 확인하기
  '소유권에 관한 사항'이 기재된 곳입니다. 현재 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리가 명확히 표시됩니다. 계약 상대방의 신분증과 이름, 생년월일이 완전히 일치하는지 꼭 확인해야 합니다. '신탁등기', '가압류', '압류' 같은 경고성 용어가 보인다면 그 계약은 즉시 중단하는 것이 좋습니다.
  
  

• 을구에서 집의 빚(근저당) 확인하기
  소유권 이외의 권리를 보여주는 부분으로 집주인이 집을 담보로 얼마나 빚을 냈는지 알 수 있습니다.
  '채권최고액' 항목을 주목해야 합니다. 다음 안전 공식을 반드시 적용하세요.
  (집 시세) - (채권최고액) > (나의 전세보증금)
  
  
• 융자 확인
  융자는 등기부등본의 '을구'에 있는 '채권최고액'을 통해 파악할 수 있습니다.
  채권최고액은 보통 실제 대출금의 120~130%로 설정됩니다.
  예를 들어 채권최고액이 6,000만 원이라면 실제 대출금은 약 5,000만 원 정도로 추정할 수 있습니다.
  
  
• 보증금 계산
  다가구주택: 나보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금까지 모두 합산하여 계산해야 합니다. 이러한 정보는 공인중개사에게 '중개대상물 확인설명서'를 요청하여 확인할 수 있습니다.
  
  
• 안전성 계산 예시 (다세대주택 기준)
  채권최고액: 6,000만 원 (실제 융자 약 5,000만 원)
  계산: 융자(5,000만 원) + 보증금(1억 원) = 1억 5,000만 원
  
  등기부등본으로 확인하기 어려운 위험에 대비하기 위해 '전세보증보험' 가입을 추천드립니다.
  만약 계약하려는 집이 너무 위험해서 보증보험 가입이 거절된다면, 이는 해당 집이 위험하다는 명확한 신호입니다. 따라서 계약금을 포기하더라도 계약을 재고려하는 것이 현명할 것입니다.
• 선순위 보증금 확인 (다가구주택 필수)
  아파트나 오피스텔과 달리 다가구주택(원룸 건물 등)은 더 위험합니다. 기존 세입자들의 보증금인 선순위 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
  (집 시세) - (채권최고액) - (선순위 보증금 총액) > (나의 전세보증금) 공인중개사에게 '중개대상물 확인·설명서'를 통해 확정일자 부여 현황을 명확히 요구하세요. 정보 제공을 하지 않으려고 한다면 계약을 재고해야 합니다.
  

3. 건축물대장: '불법' 위험 회피하기

정부 24 사이트에서 건축물대장을 발급받아 우측 상단의 '위반건축물' 노란색 딱지 여부를 확인하세요. 불법 증축된 '근린생활시설'을 주거용으로 속여 계약하는 사례가 많습니다. 이런 집은 전세대출 연장 거부, 보증보험 가입 불가 등 심각한 문제를 일으킬 수 있습니다.

 

 

[계약당일] 도장 찍기 직전, 마지막 크로스체크

 

- 계약금은 반드시 '소유주 본인' 계좌

집주인의 자녀, 배우자, 대리인 등 제삼자가 아닌 등기부등본 '갑구'에서 확인된 실제 소유주 본인의 계좌로만 입금해야 합니다. 이렇게 해야 법적으로 '집주인에게 돈을 지급했다'는 명확한 증거를 남길 수 있습니다.

 

- 계약서 특약 조항

다음 문구를 정중하면서도 단호하게 추가해 달라고 요청하세요.

<임대인은 잔금 지급일의 다음 날까지 현 등기부등본의 권리관계를 그대로 유지하며 위반 시 본 계약은 무효로 하고 임차인에게 계약금의 2배를 즉시 배상한다.> 이 조항은 잔금 지급과 전입신고 사이의 짧은 시간 동안 집주인이 몰래 대출을 받는 악의적인 사기를 막는 가장 강력한 조항입니다.

 

 

[이사 후] 전입신고 + 확정일자 받기 (가장 중요!)

- 전입신고

국가에 현재 거주 사실을 알리고 법적 대항력을 확보하는 절차입니다.

- 확정일자

보증금의 존재를 국가가 공인하여 향후 집 문제 발생 시 다른 채권보다 우선하여 보증금을 돌려받을 우선변제권을 확보하는 조치입니다.

 

- 전세보증금 반환보증보험 가입

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증)의 보증보험은 앞선 모든 절차에도 불구하고 집주인이 파산하는 최악의 상황에서 보증기관이 대신 돈을 받아내고 보증금을 우선 지급하는 가장 확실한 안전장치입니다. 월 몇만 원으로 전 재산을 보호할 수 있는 가장 현명한 보험이므로 가입 조건이 된다면 반드시 가입을 추천합니다.

 

 

 

내 집 마련의 꿈을 향한 설레는 첫 시작을 '이 정도는 괜찮겠지'라는 작은 방심으로 평생을 후회할 수 있습니다. 오늘 소개해드린 체크리스트가 다소 번거롭고 복잡하게 느껴질 수 있지만 이런 꼼꼼하고 세심한 행동이 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

이 글이 안전하고 행복한 보금자리 마련에 큰 도움이 되길 바랍니다.